Минстрой решил усилить контроль за арендой жилья. Как это отразится на рынке

В первые рабочие дни нового года стало известно, что Минстрой планирует до конца 2021-го внести в Госдуму РФ законопроект, призванный вывести из тени сделки, связанные с арендой жилой недвижимости. Сам документ еще не готов. Известно, что предполагается создание цифровой платформы для учета договоров найма жилья, которая будет интегрирована с системами ФНС. Сегодня по разным оценкам, примерно 80-90% рынка находится в тени.

«Строительная Россия» обратилась к экспертам за комментариями. Мы решили спросить, как новые правила могут отразиться на взаимоотношениях арендодателей и арендаторов; помогут ли принимаемые меры обелить рынок аренды жилья.

Дмитрий Щегельский, Генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

— Не думаю, что данные действия сильно обелят рынок аренды. Люди не платят налоги, потому что не уверены, что собранные средства используются с пользой. Создание предлагаемого законом «сервиса» требует затрат на создание и дальнейшее обслуживание. Окупятся ли они? И кто будет управлять процессом?

Думаю, что тот, кто получит в управление этот сервис и является реальным интересантом. Примеры есть — система Платон для дальнобойщиков. Необходимо делать сервис, который будет не просто собирать «сливки» в виде налогов с воззванием «заплати и спи спокойно», а создавать условия для ведения этого бизнеса. Делать отношения между сторонами договора аренды простыми, понятными и удобными.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo:

— Организация контроля над арендным рынком вызывает много вопросов. Для введения системы в действие необходимо будет создать электронную базу, как-то интегрировать ее с базами ФНС, а самое интересное заставить людей регистрировать свои объекты. Для всего этого, скорее всего, потребуется создание целого подразделения, которое будет следить и обрабатывать весь поток информации.

Главный вопрос во всем этом — как заставить людей вносить данные об аренде квартиры в официальный источник? Для этого нужно ввести серьезные штрафы, которые будут значительно выше налоговых исчислений, чтобы пугать/стимулировать граждан.

Также не ясно, как будут вычислять неплательщиков. Для этого тоже нужно подразделение, которое будет искать людей, имеющих в собственности более двух квартир (это легко сделать с помощью Росреестра) и ходить проверять чужие владения. Но сейчас, возможно, не лучшее время выводить серый рынок аренды.

Во-первых, пандемия; людям дорога каждая копеечка и вряд ли они добровольно станут официально оформлять квартиры в базе. Во-вторых, опять же из-за распространения вируса, рынок аренды и без того сильно просел, желающих снимать стало меньше, потому что не нужно никуда переезжать для работы или учебы, все удаленно. К чему в итоге приведет законопроект — к поднятию цен на аренду квартир. Стоимость вырастет пример на 15-20%. И это сильно ударит по карману квартиросъемщиков.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

— На рынке аренды это отразится только повышением цен. В принципе, о том, что за этим сегментом будут следить, говорилось давно. С этого года в НПД (налог на профессиональный доход) участвуют все регионы. Фактически, реализуется решение «с миру по нитке…» — если не получается много, то хотя бы какое-то поступление в бюджет. Политика интересная и комплексная. Ведь все шаги связаны — информация о контроле сделок с недвижимостью, потом аренда. Вывести из тени рынок вполне возможно.

И я думаю, это произойдет. Только не одной информационной системой, а всей политикой регулятора. Когда арендодатель понимает, что спокойствие дороже, чем условные 1 000 – 2 000 рублей в месяц, тогда он соглашается на это. А если он будет иметь преимущества, как например, возможность быть в базе проверенных владельцев квартир, объекты которых подтверждены Государственным контролем, система заработает еще быстрее.

А. Цыганов, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов недвижимости, Финансовый университет при Правительстве РФ:

— Инициатива вполне внятная и создает для арендатора определенные удобства: облегчает поиск арендаторов, непредвзято для сторон формирует договор, облегчает взаимодействие с налоговой. А также в перспективе облегчает взаимодействие с полицией в случае неплатежей со стороны арендатора или досрочного выселения и несоблюдения договора уже арендодателем.

Надо признать, что это полезный сервис, но сразу привлечь значительное количество пользователей не получится. С информационной базой немного запоздали, на сегодня есть несколько популярных сервисов по аренде (ЦИАН, Авито, Дом.Клик и т.д.), но за счет дополнительных сервисов можно привлечь пользователей.

Но дальше нужно замотивировать граждан заключать договоры и платить налоги, а для этого нужно обеспечить быстрое и неуклонное выполнение обязательств. А с этим уже сложнее. На сегодня в случае заключения официального договора права арендатора защищены достаточно хорошо и выселять его даже в случае неоплаты придется через суд, что скорее всего затянется на полгода и более.

Взыскивать задолженность по арендной плате тоже придется через суд, что также медленно и происходит с учетом материального положения бывшего арендатора, которое почти всегда не блестяще. При долгосрочной аренде и договоре рисков еще больше, что выливается в практическое отсутствие договоров на срок, больше, чем 11 месяцев.

Понятно, что права арендаторов от волюнтаризма и самодурства хозяев недвижимости тоже должны быть защищены. Но сегодня перекос в сторону арендаторов приводит к непониманию необходимости заключения договора со стороны собственников. Отсюда и отсутствие мотивации платить налоги, заключать и регистрировать договоры, переводить отношения в официальную плоскость.

Поэтому введение информационной базы арендного жилья — правильная, но недостаточная мера. Одновременно необходимо скорректировать в законодательстве баланс интересов при заключении договоров аренды, добиться защиты интересов всех сторон этого договора. Важно запустить программу муниципальной аренды жилья, этот вопрос активно прорабатывается Единым институтом развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ.

В этом случае предложение от ДОМ.РФ сформирует рынок официальной аренды и тоже добавит стимулов для обеления частных договоров аренды. В случае такой комплексности можно добиться успеха и прозрачности на рынке аренды. В конечном итоге платить налоги и спать спокойно, понимая, что интересы собственника защищены государством, намного комфортнее.

Элла Гимельберг, Управляющий партнер ООО «Прагматик»:

— Краеугольных вопросов в этой проблеме два: первое — это стойкое нежелание граждан платить налоги с доходов от аренды, второе — это отсутствие культуры законных взаимоотношений между арендодателем и арендатором. На рынке нередки случаи, когда собственники жилья расторгают устный договор аренды (хотя для него предусмотрена только письменная форма) и просто выставляют жильца за порог.

Крайне часты случаи краж и мошеннических действий с обеих сторон, что тоже даёт негативный фон аренде жилья, и тем более долгосрочной, как это принято в европейских странах. Объединить базы данных Росреестра и ФНС не является проблемой, другой вопрос, что договоры аренды подлежат регистрации только в том случае, если их срок действия более 1 года, а как вы знаете, в нашей стране договор аренды на 11 месяцев «решает» все проблемы с обязательной регистрацией и системы учёта краткосрочной аренды у нас просто не существует.

Нельзя также полагаться на работу участковых и бдительность соседей. Если брать какой - то небольшой населенный пункт, то да, наверное там каждый "новенький" в доме сразу идентифицировать можно. Если же мы говорим про города - миллионники, где есть 25 - этажные дома, например, то там в одном доме проживает несколько тысяч человек и выявить арендатора в такой ситуации невозможно. Да и нет у нас закона, который бы запрещал «пожить у друга или дальнего родственника», а доказывать родственные связи ни я, ни кто другой, правоохранительным органам не обязаны.

Создает ли отсутствие цивилизованного рынка жилья проблемы для населения? Однозначно да. С каждым годом увеличивается мобильность населения: проектная работа, переезды с целью карьерного роста, учёба и т.д. Социальная инфраструктура у нас до сих пор привязана к месту места временного или постоянного пребывания. Так что имея прописку в Новосибирске, Барнауле или Екатеринбурге, человек столкнется с множеством проблем в Москве, Санкт - Петербурге или Владивостоке при попытке попасть в поликлинику, отправить ребенка в садик или получить социальные пособия, которые исторически привязаны к месту жительства.

Вероятнее всего с возрастанием количества арендных домов, где взаимоотношения понятные и официальные, аренда «квартиры бабушки» уйдут в прошлое, потому что кому захочется играть в «русскую рулетку» с неизвестным хозяином непонятной квартиры, когда можно цивилизованно жить в арендном доме со всей инфраструктурой и на законных основаниях.

Источник: https://строй-россия.рф/новости/8172/